☑︎おひとり様用分譲住宅を買うのはありなのか？
最近増えていますね。
”おひとりさま”用分譲住宅
姉からの相談でマンションを買おうと思うだけどどう？
- 40歳手前独身
- 都内近郊
- 2LDK
- 3500万前後
- フルローン
- 新築
- 車で30分ぐらいに両親居住
ってことを考えると
- 自分が住みたい
- この街が好き
- 生活スタイルはこのまま継続
って考え方だと購入も”一つ”選択してしてはありだと思います。
特に都内近郊”ライフスタイル”の変化で色々な住宅環境で
選択肢や囚われない”最先端”の生き方だと思います。
☑︎検討中のHPを見てみるとてん……
販売会社のホームページを見てみると
- 駅近5分
- 将来の生命保険の代わりになる。
- 将来の収入の年金がわりになる。
この数年のサラリーマン向け不動産投資の謳い文句を
大手ブランドの名前を借りて
やっているよう感じですね。
巷でよく言われている
”ワンルーム”投資をやっていることは一緒です。
違いと言えば、最初は個人が”住むことが前提”なので
リスクその分は薄まります。
- 売却ができれば家賃が浮く＝”運次第”
- 新築金額の80％の資産価値だと思え
- 買うなら２LDKを買うべき
というのが私がアドバイスできる内容ですかね。
- 日経株価
- 中古市場の高騰
- 2011年から傾向
- 低金利
- コロナでの金余
- 住宅ローン減税
っていうところ踏まえると
2021年は”意見が分かれやすい”時期だとは思います。
１K投資が”嫌われる理由
- ほぼ詐欺
- 買わない
- 不動産投資
と言われる故は、”買った人に
あまり”利益が出ないからです。
あまりですよ。
全否定はしません。
基本”不動産”で利益が出るのは
- 土地の売買（買い入れ）（おいしい）
- 建物の建築販売 （おいしい）
- 売却での利益・手数料 （おいしい）
- 賃貸でのキャピタルゲイン（普通）
- 賃貸保険料や手数料（ほぼノーリスク、普通）
商業ですので、”利益”を出すのが仕事ですから、
出してもらっていいのですが
商サイクルにおいて
これから不動産を買おうを思っている方は
”誰が？”カモかが分かっっている状態で買うべきです。
そして、誰が、”カモ”かわかりにくい時は
＝自分がカモである可能性が高い（それはそれでOKなんですが)
話を戻すと１〜５の項目の中で”基本的には”売主貸主に利益が残ります。
最終的に４の部分で残る”利益”が
実質利回り”5％”あれば優秀な方だと思います。
そういう意味で”４”だけで利益を１kだけで出すのは難しいという話しです。
販売業者は”売った”時点で利確
販売業者は”売った”時点で利確できています。
まだ”利確”できいないのは”あなた”だけです。
”４以外”のところで
利益を出さなくてはいけない業者は
どこで販売単価を上げるのか？
って考えると”まあ仕入れ＋上乗せ金額
＝販売単価に反映されていきます。
例えば”1000万で買っても
800万の利益を出そうとすると”
1800万の売却できる
ローンを組める人を探すわけですね。
- 1300万➗35➗12＝3.09万 月の支払い
- 1500万➗35➗12＝3.57万 月の支払い
- 1800万➗35➗12＝4.28万 月の支払い
現状都内近郊だと、
家賃5.6.7.8万の支払いをしている人は
山ほどいると思いますので
正直、1,800万で売るのは
”現実的には”余裕でしょうね”
そういった意味で、
1Kなどのの市場でのおひとり様
分譲市場が流行っているのはわかる気がします。
- ローンというリスクは個人
- 利益は誰に残るのか？
- カモは誰か？
スマホのキャリアを
LINEモバイルか楽天モバイルに変更するだけで
下手したら、家が買えてしまうな
私自身はお一人様分譲住宅に否定的ではありませんが
ターゲットが移りつつあるな。
と思うのが感想です。
☑︎不動産利益を出したければ”自分”でやる
不動産で利益を出したければ
自分で全部やるのがいいです。
これは本当です。
- 土地の売買（買い入れ）（おいしい）
- 建物の建築販売 （おいしい）
- 売却での利益・手数料 （おいしい）
- 賃貸でのキャピタルゲイン（普通）
- 賃貸保険料や手数料（ほぼノーリスク、普通）
不動産業者もいっぱいいますが
上記を全部やっているところは、
経営も安定していますし信頼もしています
”販売のみ”をやっているのような業者から
絶対私は購入をしません。
結果的に営業を無理に”頑張れば
”売れて”しまうのもまた”不動産”です
まあ、ここで何を言いたいかというと
上記を全て自分でやればその分利益が残ります。
もちろん。
- いろいろなリスクも残ります。
- 勉強もめちゃくちゃ必要です。
楽しんでやらないとやっていられないですね。
かんてぃーパパ
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